ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย แถลงผลการสำรวจโครงการเปิดตัวใหม่
|
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย แถลงผลการสำรวจโครงการเปิดตัวใหม่ และโครงการที่ยังขายอยู่ ซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุด และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย พร้อมระบุถึงทิศทางในปี 2559 ว่าตลาดบ้านและคอนโดฯ จะรุ่งเรืองหรือรุ่งริ่ง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แถลงถึงผลการสำรวจภาคสนาม ซึ่งประกอบด้วยการสำรวจโครงการเปิดตัวใหม่ทุกเดือนในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา 431 โครงการ และการสำรวจโครงการที่ยังขายอยู่ ณ สิ้นปี 2558 (1,760 โครงการ) ซึ่งประกอบด้วยโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย โดยแยกวิเคราะห์ตามทำเลต่าง ๆ 78 ทำเลในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และบางส่วนของจังหวัดอยุธยาและฉะเชิงเทราในส่วนที่เกี่ยวเนื่อง
ในรอบ 22 ปีที่สำรวจมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2537 พบว่ามูลค่าของโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่เปิดตัวใหม่มีมูลค่าสุดสุดในปีนี้คือ 435,056 ล้านบาท สูงกว่าปีแรกที่สำรวจคือปี 2537 ที่เปิดตัวสูงสุดในยุคบูมสุดขีดถึง 400,416 ล้านบาท ทั้งนี้ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยสูงสุดในปี 2558 นี้เช่นกันคือ 4.029 ล้านบาทต่อหน่วย ลบสถิติราคาเฉลี่ยสูงสุดที่ 3.738 ล้านบาท ณ ปี 2547 อย่างไรก็ตามสินค้าที่อยู่อาศัยเกินครึ่งที่ขายในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งแสดงว่ากำลังซื้อมีไม่มากนัก อย่างไรก็ตามในแง่ของจำนวนหน่วยกลับตกต่ำลงตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา โดยในปี 2557 จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ลดลงจา 131,845 หน่วย เป็น 114,094 หน่วยในปี 2557 หรือลดลง 13% และในปี 2558 ลดลงไปเหลือ 107,990 หน่วย หรือลดไป 5% ดังนั้นจึงอาจประมวลได้ว่าตลาดในช่วงที่ผ่านมา (2556-2558) อยู่ในช่วง "ขาลง" ไม่ได้บูม แต่ก็ยังไม่ถึงขนาดลดราคาลงอย่างมากเช่นในภาวะวิกฤติที่บางแห่งอาจต้อง "ตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต"
หากพิจารณาในแง่ของระดับราคา จะพบว่า สินค้าที่มีการเปิดตัวมากที่สุดก็คือ ที่อยู่อาศัยที่มีราคา 2-3 ล้านบาท (31,497 หน่วย หรือ 29%) รองลงมาคือที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านบาท (23%) และที่อยู่อาศัยราคา 3-5 ล้านบาท (19%) สินค้าราคาต่ำกว่าล้านแทบจะทำไม่ได้แล้ว โดยมีผลิตออกมาเพียง 10% ของทั้งตลาด ในชณะที่สินค้าราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท มีจำนวนเพียง 5% ของทั้งตลาด แต่มีสัดส่วนมูลค่าสูงถึง 28% ของทั้งตลาดเลยทีเดียว ยิ่งเมื่อพิจารณาทั้งประเภทที่อยู่อาศัยและระดับราคา จะพบว่า 1. อันดับหนึ่ง ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท เปิดตัวมากสุดถึง 17,051 หน่วย หรือ 16% ของทั้งตลาด 2. อันดับสอง รองลงมาคือห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท (15,724 หน่วย หรือ 15%) 3. อันดับสาม ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 12,520 หน่วย หรือ 12%
สินค้าที่ยังเหลือขายอยู่ในตลาดปัจจุบัน มีอยู่ 171,905 หน่วย จำนวนนี้ถือว่าเป็นประมาณ 3.6% ของสต็อกที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แสดงว่า ภาวะไม่ได้วิกฤติแต่อย่างใด เพราะในช่วงวิกฤติปี 2540-2542 สัดส่วนนี้สูงถึง 5% โอกาสที่ราคาบ้านจะลงราคาคงเป็นไปไม่ได้ ยกเว้นราคาเรียกขายของบางโครงการที่ตั้งไว้สูงเกินไปอาจจะต้องลดราคาลงบ้างเท่านั้น จำนวนหน่วยรอการขาย 171,905 หน่วยนี้เป้นห้องชุดเพียง 39% ทั้งที่การเปิดตัวมีห้องชุดสูงถึง 58% กรณีนี้เป็นการยืนยันว่าห้องชุดเปิดขายและมีผู้ซื้อไปอย่างรวดเร็วกว่าสินค้ากลุ่มสอื่าน จะเห็นได้ว่าสินค้าที่ยังรอขายอยู่มากได้แก่ทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็น 29% ของอุปทานทั้งหมด และบ้านเดี่ยวมีอยู่ 23% ของทั้งหมด นอกนั้นเป็นที่อยู่อาศัยแบบอื่นๆ โดยรวมแล้วการขายค่อนข้างช้า กล่าวคือ จะต้องใช้เวลาอีก 25 เดือนจึงจะสามาารถขายทรัพย์สินได้ทั้งหมด (หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย) อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุด จะใช้เวลาเพียง 17 เดือน ในขณะที่บ้านเดี่ยวจะใช้เวลา 56 เดือน และทาวน์เฮาส์ 34 เดือนตามลำดับ กรณีนี้ก็ยิ่งเป็นการยืนยันชัดว่า สินค้าที่ยังถือว่าขายดี ก็ยังเป็นห้องชุด โดยเฉพาะห้องชุดที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า แต่ก็ใช่ว่าทุกแนวรถไฟฟ้าจะขายได้ดีเหมือนกันหมด
1. ห้องชุด แถว F3 โชคชัย 4 ราคา 1-2 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 46% 2. ห้องชุด แถว N4 บางบัวทอง ราคา 3-5 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 40% 3. ห้องชุด แถว D4 ลาดปลาเค้า-มัยราบ ราคา 1-2 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 39% 4. ห้องชุด แถว F1 วิภาวดี-รัชดา ราคา 10-20 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 36% 5. ห้องชุด แถว A2 บางขัน-คลองหลวง ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 34% ส่วนที่เป็นทาวน์เฮาส์ขายดีที่สุดแถว C2 ติวานนท์-กรุงเทพ-นนท์ ราคา 3-5 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 23% และที่เป็นบ้านเดี่ยวขายดีได้แก่แถว K3 มหาชัย-เศรษฐกิจ ราคา 2 ล้านบาท ขายได้ 16% ต่อเดือน
ในจำนวนที่ขายได้ 103,642 หน่วยในปี 2558 นั้น แยกเป็นของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือ 67,152 หน่วย หรือ 65% และเป็นของบริษัทนอกตลาด 35% ซึ่งถ้าคิดในแง่ของมูลค่าก็เป็นสัดส่วนพอ ๆ กัน คือ บริษัทมหาชนและบริษัทลูกขายได้ 239,947 ล้านบาท หรือ 66% ในขณะที่บริษัทนอกตลาดขายได้ 121,813 ล้านบาท หรือ 34% อย่างไรก็ตามก็คงไม่มีปรากฏการณ์ที่ในตลาดที่อยู่อาศัยจะถูกครอบงำโดยบริษัทรายใหญ่เพียงไม่กี่รายแต่อย่างใด
อย่างไรก็ตามเชื่อว่าปรากฏการณ์ไม่ปกตินี้จะเกิดขึ้นไม่นานนัก การที่ผู้มีรายได้สูงจะซื้อสินค้าราคาแพง คงจะแผ่วลงในปี 2559 เพราะเศรษฐกิจไม่ค่อยดีนัก การลงทุนอาจมีความเสี่ยงมากขึ้น อุปทานตามแนวรถไฟฟ้าก็อาจมีมากเกินความต้องการในอนาคตอันใกล้นี้ ตารางต่อไปนี้จึงเป็นการคาดการณ์ในปี 2559 จำนวนที่อยู่อาศัยและมูลค่าการพัฒนาแยกตามระดับราคา ปี 2558 และ 2559 |
|
ในการนี้ ดร.โสภณ คาดการณ์ว่าสินค้าราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ยังจะปรับตัวลดจำนวนเปิดตัวลง 7% ส่วนสินค้าราคา 5-10 ล้านบาท ก็ยังน่าจะเปิดเพิ่มอีก 5% ส่วนสินค้าราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป น่าจะลดลงบ้างคือลดลง 10% เพราะที่ผ่านมาเปิดมากเป็นพิเศษ จึงคาดว่าทั้งปี 2559 อุปทานในแง่จำนวนหน่วยจะลดลง 5% เหลือเปิดตัว 102,056 หน่วย ส่วนมูลค่าโดยรวมน่าจะลดลง 3% เหลือ 423,418 ล้านบาท แต่ถ้าเศรษฐกิจของประเทศย่ำแย่ลง ไม่ได้เป็นไปตามที่คาดไวั เช่นที่เคยเกิดขึ้นในปี 2558 ก็อาจทำให้อุปทานลดน้อยลงกว่านี้ |
http://www.buildernews.in.th/page.php?a=10&n=378&cno=11784#sthash.7g6MM3kF.dpuf
